Контакты
тел.:      8 (920) 626-40-44
e-mail:  zakaz@okpravo.info

Регистрация недвижимости в РФ: История и современность

Автор: Галичева Екатерина

При копировании текстов с нашего сайта просьба делать ссылку на http://okpravo.info

Необходимость введения правовых норм, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла в России с развитием рыночных отношений. Этому способствовали следующие факторы:
Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.


Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

В тоже время отдельные нормативно-правовые акты по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в некоторых случаях момент передачи вещи или ее оплаты.

Неясность положений Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

Следует отметить, что регистрация недвижимости не является чем-то абсолютно новым, и никогда не испытанным методом учета недвижимости.

Уже к концу XVIII века в наиболее развитых странах возникла ситуация, когда приобретая недвижимость, никто не мог быть уверен, что она не находится в залоге или приобретена у реального собственника. Существовавшая система регистрации не позволяла достигнуть главного: активно ввести недвижимость в гражданский оборот. В связи с этим на рубеже XVIII— XIX вв. начались активные поиски приемлемых систем регистрации. В скором времени были разработаны и получили наибольшее распространение французская и немецкая системы регистрации, а также «колониальная», именуемая «Актом Торренса», разработанная в Австралии.

Во всех системах права отнесение имущества к движимому или недвижимому влечет за собой ряд правовых последствий. Любые юридические акты в отношении недвижимости — установление права собственности и иных вещных прав, совершение сделок, в частности влекущих отчуждение недвижимого имущества, — подчинены требованию публичности. Сделка обязательно должна быть заключена в письменной форме, как правило, нотариально удостоверена и зарегистрирована в специальном публичном реестре — поземельной книге или ином реестре земельных участков и зданий.

Такая форма публичности сделок является способом обеспечения прав покупателей, залогодержателей и нанимателей. В ней заинтересованы прежде всего лица, приобретающие в собственность недвижимость или кредитующие собственников недвижимости под ее залог, в первую очередь банки.

Для подтверждения прав на недвижимое имущество наилучшим образом служит регистрационная система, или, как еще ее называют, ипотечная система.

Регистрационная система включает в себя, во-первых; законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, и, во-вторых, организации, обслуживающие этот оборот, прежде всего осуществляющие регистрацию оборота недвижимости.

Чем более совершенна регистрационная (ипотечная) система, тем легче кредиторам получить достоверные сведения об истинном имущественном положении должника. При наличии такой системы заинтересованные лица могут не опасаться, что сделки с недвижимым имуществом юридически ущербны или недействительны. Ценность недвижимого имущества в этом случае становится значительно более определенной.

При наличии развитой регистрационной системы недвижимость активно участвует в гражданском обороте, ее использование в соответствии с целевым назначением контролируется со стороны государства и, главное, появляется новый источник дохода для государственного бюджета.

В основе единой государственной регистрации прав на недвижимое имущество лежит два основных принципа. Первый принцип состоит в формировании единого объекта недвижимости, представляющего собой естественное объединение земельного участка, всех стоящих на данном участке домов и строений частей данных строений, представляющих собой отдельные объекты права. Второй принцип требует регистрации всех прав на объекты недвижимого имущества в одном месте, то есть в одном учреждении.

В ходе развития регистрационной системы выявились значительные затруднения, которые явились результатом сопротивления ранее существующей учетной системы, раздробленной по различным объектам.

Россия, как до 1917 г., так и по настоящее время, испытывает значительные затруднения в реализации тех или иных систем регистрации недвижимости. Направленный более 70 лет тому назад на рассмотрение в Четвертую Государственную Думу законопроект «О недвижимом имуществе» не был принят по известным историческим причинам. После Октябрьской революции необходимость в создании подобной системы отпала, поскольку недвижимость, являясь государственной собственностью, практически в гражданский оборот не вступала.

Попытки правового урегулирования вопросов регистрации недвижимости производились в различных законодательных актах.

Государственная регистрация сделок была предусмотрена уже в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., в ст. 185 которого содержалось требование о регистрации продажи строений в коммунальных отделах. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов.

Госкомимуществом от 16 июля 1992 г. было издано «Временное положение о реестре собственности Российской Федерации», имевшее целью создать единую систему учета и управления объектами государственной и муниципальной собственности.

В том же 1992 г. было издано Постановление Совета Министров РФ № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации».
В 1993 г. также было издано несколько нормативных актов, затрагивающих вопросы регистрации недвижимости. Наиболее существенными из них являлись: Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; Постановление Совета Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».

Очень часто сделки с недвижимостью удостоверяются нотариусами (нотариальными конторами), которые и могли бы осуществлять контроль за соблюдением законности от имени государства — выдавать свидетельства о праве собственности, осуществлять сбор информации (такие предложения не раз высказывались неспециалистами). Но делать такой вывод было бы неверно, поскольку не все сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению, и, кроме того, удостоверение сделки и регистрация сделки преследуют разные цели. Нотариус, например, не проверяет реальность совершения сделки, не производит систематический сбор информации об объектах недвижимости, их стоимости, состоянии, принадлежности и т. п. В полномочия нотариуса не входит выдача от имени государства свидетельств о праве собственности.

Можно привести и другие аргументы. Согласно «Основам законодательства о нотариате», регистрационный округ нотариуса, как правило, тождествен границам административно-территориального образования, например города. Совершенно очевидно, что при ситуации, когда один и тот же объект недвижимости может удостоверяться у разных нотариусов в границах одного населенного пункта, никакой реальный контроль изначально невозможен.

Таким образом, можно сделать такой вывод: осуществлять регистрацию должен только государственный орган, в ведении которого могут находиться вопросы, связанные исключительно с процессом регистрации.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено Гражданским кодексом Российской Федерации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ и иными законами.

Федеральный закон «О единой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был опубликован 30 июля 1997 года и вступил в силу через полгода после опубликования. Необходимо отметить, что первоначально его текст его во многом отражал противоречия между федеральными ведомствами, связанными с недвижимостью, нотариатом, (который достаточно хорошо зарабатывает на нотариальном оформлении правоотношений с недвижимостью) и учетной системой, продолжающей действовать и как-то учитывать право. Эти противоречия влияли на все преобразования в сфере недвижимости. Они, в частности, привели к слиянию и последующему разделению комитетов по земле и строительству и невозможности создать какую-либо комиссию по недвижимости, которая могла бы учитывать и согласовывать межведомственные интересы.

Работа над законом о регистрации продолжалась в течение нескольких лет. Это говорит только о важности этого закона, который касается буквально каждого дееспособного гражданина и практически любого юридического лица. Во многом на развитие закона повлияло то, что в отдельных городах регистрация прав на недвижимость началась ранее принятия закона, и опыт, полученный при организации этой регистрации, был очень полезен.

Правительство Российской Федерации пытается привлечь к работе над совершенствованием закона лучших специалистов международного класса. В частности 12 июля 2007 г. Правительство РФ рассматривало вопрос о заимствовании 50 миллионов долларов у Международного банка реконструкции и развития (МБРР).

Речь идет о подписании соглашения между Российской Федерацией и МБРР о займе для финансирования проекта «Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость». Суть проекта - приблизить российскую систему регистрации к мировым стандартам. Это позволит упростить процедуры регистрации прав на недвижимость и существенно сократить ее сроки. Основной объем средств будет направлен на совершенствование законодательства в этой сфере, разработку стандартов обслуживания, организацию правовой помощи населению и создание современной системы архивного хранения документов. Так, предполагается создание пяти архивных автоматизированных центров.

Также планируется разработать и внедрить защищенную от несанкционированного доступа информационную систему, включая унифицированное прикладное программное обеспечение для регистрации прав.

«Информационные связи, которые будут созданы в рамках проекта, позволят обрабатывать информационные запросы в течение одного дня вместо пяти-семи дней в настоящее время», - говорится в документах. При этом, как отмечается, количество регистрационных действий, осуществленных одним работником в течение одного года, возрастет с 700 до 1200.

Это, в свою очередь, будет способствовать реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также реализации упрощенного порядка прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества (по так называемому закону о «дачной амнистии»).

Кроме того, в рамках проекта планируется обеспечить надежные информационные связи между органами региональных властей, Роснедвижимости и налоговиками.

Не надо много говорить о том, какое значение имеет закон о регистрации прав на недвижимость для развития информационных технологий, в особенности геоинформационных систем. Современная организация регистрационного процесса, требует поддержки со стороны компьютерных информационных систем, содержащих текстовые и графические данные. В идеале, любой акт регистрации права на объект недвижимости должен сопровождаться фрагментом кадастрового или поэтажного плана. Конечно, в первую очередь информационные системы, поддерживающие процесс регистрации права, появятся в крупных городах, где быстрее могут быть аккумулированы средства, получаемые за регистрацию права и получение информации.

Попытки создания информационных систем по недвижимости начались уже давно, и начали их специалисты по информатике, далекие от экономических проблем недвижимости. Они пытались собирать территориальные данные от всех служб, обладающих сведениями о земле и недвижимости. Информационное объединение ведомств, безусловно, улучшает управление территорией, но ни в коем случае не заменяет правового регистрационного процесса, который значительно важнее, чем объединение ведомственных данных.

Olark Livehelp